Egyebek mellett desk-top értékbecslés, Elektronikus Pályázati Rendszer (EPR) vagy a július 1-jétől online módon kihirdetésre kerülő föld adásvételi szerződések segítik a gazdálkodókat. A digitális megoldásokról Nagy János, az Agrárminisztérium földügyekért felelős helyettes államtitkára és Sáhó Ákos, az Agrotax Kft. ügyvezető igazgatója beszélt június 18-án az OrientPress Hírügynökségnek.
Európában egyedülálló az Agrotax Kft. saját fejlesztése, amellyel a termőföld-értékelési folyamatot automatizálta. Ennek különös aktualitást adott a koronavírus-járvány okozta helyzet, amikor jelentősen csökkent a személyes kontaktusok száma, ugyanakkor a föld adás-vétel nem állt le.
Termőföld-értékelésre bárkinek szüksége lehet – hívta fel a figyelmet Sáhó Ákos ügyvezető –, hiszen például termőföldöröklés során az értéket pontosan meg kell határozni, de a banki szférában is szükséges a termőföld értékének meghatározása. A pontos elszámoláshoz elengedhetetlen az értékelés, értékbecslés. Mint mondta, hatalmasak a különbségek az árakat tekintve, nem lehet kiindulni egy tavalyi átlagárból. Magyarországon szántó esetében jelenleg mintegy 1,7 millió forint hektáronként az országos átlag, de jelentős a szórás, 600 ezer forinttól egészen 5 millió forintig terjed. Ez nyilvánvalóan a termőföld minőségével is összefügg – magyarázta –, de a helyben kialakult piaci viszonyok is meghatározóak. Országon belül is óriásiak a különbségek, illetve egy településen belül is eltérőek, s ahhoz, hogy jó döntést lehessen hozni, megalapozott értékbecslésre van szükség – jellemezte a helyzetet az ügyvezető.
Sáhó Ákos kitért arra is, hogy a szolgáltatás az osztatlan közös földtulajdonnal érintettek számára is fontos segítség lehet. Felidézte: a rendszer felépítése 3-4 éve kezdődött, amikor elindult a termőföldek adás-vételi és bérleti szerződések földre vonatkozó adatainak gyűjtése. Ez jelenleg 250-300 ezer szerződést jelent, és már nagyon jó rálátást biztosít a teljes hazai termőföldpiacra. „Gyakorlatilag minden településről van adat, látható, hogy milyen tranzakciók történnek.” Mint mondta, erre épülnek rá a rendszer további elemei, az adott termőföld egyedi tulajdonságai. Informatikailag össze vannak kötve a Lechner Tudásközponttal, ahol az adott termőföld műszaki adatai találhatók, illetve különböző fedvények, valamint a Magyar Tudományos Akadémiától (MTA) érkezik egy termőföldminőségre utaló viszonyszám. Ezek képezik a műszaki alapokat, amelyet az Agrotax egészít ki digitális szemlével. Ez utóbbi műholdas, tehát űrfelvételek használatát jelenti, illetve ortofotók alkalmazását. Ma már a légi felvételek ott tartanak, hogy 20×20 centiméteres felbontásban is elérhetőek, s egy nagyobb tábla esetében minden egyes kritikus pontját meg lehet nézni a területnek. „Majdhogynem a vakondtúrást lehet látni.” – mondta a szakember, aki kiemelte: a digitális szemle szinte meg is haladja azt a fajta szemrevételezéses helyszíni szemlét, ami ma még sok helyen gyakorlat.
Az Agrotax programjában a műszaki adatok automatikusan érkeznek, nem ránézésre kell domborzati viszonyokról dönteni – mutatott rá –, másrészt egy nagyobb – 30-40 hektáros – tábla esetében nem is tudni, hogy a közepén milyen viszonyok uralkodnak. A műholdfelvételeknek köszönhetően a digitális helyszíni szemle lehetőséget ad arra, hogy évekre visszamenőleg, idősoros elemzést készítsenek, ami olyan, mintha 8-10 helyszíni szemle zajlott volna le, ellentétben a hagyományos szemlével, ami általában egyszer történik meg. A megoldás révén megnézhető például, hogy milyenek voltak a talajviszonyok, de inhomogenitásvizsgálatra is lehetőség van.
A szolgáltatás 3-4 évvel ezelőtt indult el, s mára elég sokan, köztük a lakosság is használja, de például bankokkal is van már szerződése a cégnek. „Egyre jobban terjed, a kialakult járványügyi helyzet pedig ezt a folyamatot fel is gyorsítja.” – emelte ki a cégvezető, majd megjegyezte: azon túl, hogy ez lényegesen gyorsabb megoldást tesz lehetővé, jelentősen pontosabb is az eredmény.
A szoftver innovációjáról szólva Sáhó Ákos úgy fogalmazott, hogy a polihisztorok kora lejárt, egy ember már nem érthet egyszerre az informatikához, az űrfelvételek elemzéséhez, az adatbázis-kezeléshez, vagy az adattisztításhoz. Mint elmondta, ezekről a területekről az Agrotax megkereste a legjobb szakembereket, és az ő tudásukat integrálták egy szoftverbe. Kiemelte azt is, hogy a programban megjelenik a mesterséges intelligencia (MI), így a rendszer például automatikusan vizsgálja, hogy az ár és a méret között milyen összefüggés van, mennyire szoros a korreláció, de sok egyéb vonatkozásba is öntanuló. Ahogy gyűlnek az adatok, egyre pontosabbá válik a korrekciós tényezők használata – fűzte hozzá.
Sáhó Ákos hangsúlyozta: az Agrotax fejlesztése Európában egyedülálló a termőföldpiacon, ugyanakkor a módszer nem új. A hozzáadott értéket az eszközök jelentik. „Ezek az eszközök egyébként bárki számára elérhetőek, csak az Agrotax ezeket rendszerré gyúrta.” A szakember arra is felhívta a figyelmet, hogy a program végeredményeként kapott érték nem egyenlő a vételárral. Az értékbecslésnek nem a pontos vételárat kell megadnia, hanem a föld értékét: egy referencia pontot kell kijelölnie. Kitért arra is, hogy azokon a településeken, ahol egy gazdálkodó van, nincs verseny gazdálkodók között, ott mérsékeltebbek az árak.
A cég által adott értékelések, értékbecslések nemcsak az ármeghatározás miatt fontosak, hanem mert a vevő számára biztosított információk részét képezik magának az értékelésnek: tehát nemcsak az árát, értékét tudja meg az adott termőföldnek, hanem számos más adatot is, azaz „csomagot” kap a földről – magyarázta Sáhó Ákos.
Nagy János helyettes államtitkár arra hívta fel a figyelmet, hogy az automatizált, desk-top értékbecslés az állami földek szempontjából is rendkívül fontos, és a kormány lehetővé tette, hogy az állami tulajdonban lévő földek forgalmánál ilyen módszerekkel történjen az értékmeghatározás. Az állam számára nagyon jelentős szerepe van az időtényezőnek, tehát hogy ezek az értékbecslések gyorsan rendelkezésre állnak – emelte ki. Ebben az évben az állam már elindított egy olyan „tesztet”, ami a nála található osztatlan közös tulajdoni hányad értékesítésével az osztatlan közös földtulajdon felszámolását szolgálja – emlékeztetett. A szolgáltatás ezeknél is kiválóan alkalmazható, ami itt különösen fontos, hiszen senki nem tudja pontosan, hogy a rá eső eszmei tulajdoni hányad pontosan hol helyezkedik el.
A készülő törvénymódosításokkal a jövő évtől szeretnék az osztatlan közös földtulajdon megszüntetését fölgyorsítani, amikor – a szándék szerint – egy tulajdonostárs „bekebelezheti azon tulajdonostársak tulajdoni hányadait, amelyek területarányosan nem felelnének meg a minimális „területnagyság-követelményeknek”, azaz önálló ingatlant nem lehetne belőlük kialakítani, ugyanakkor egy értéket meg kell határozni rá. Ezért fontos, hogy legyenek olyan egyszerűsített, digitalizált, automatizált módszerek, amelyek megmondják, hogy mennyit érnek a tulajdonostársak hányadai – hangsúlyozta. Mivel egy millió darabnál is több ingatlan érintett ebben, valamint 3,5-4 millió tulajdonostársról van szó, ezek a módszerek óriás lehetőséget, sőt szükségességet jelentenek. Ha jövő évtől elindul az osztatlan közös földtulajdon nagy arányú fölszámolása, akkor hatalmas igény jelenik meg tömeges értékbecslésekre – hívta fel a figyelmet. Ugyanakkor az önkormányzatok értékbizonyítvány-kiadásánál is fontos lehetőség lehet, illetve mindenhol, ahol értéket kell megállapítani. „Nagyon támogatjuk ezt jogalkotói oldalról.”
Sáhó Ákos kérdésre válaszolva elmondta azt is, hogy a termőföld sokban különbözik a lakóingatlanok adásvételétől, hiszen előbbinél van egy elővásárlási sorrendiség. „A föld nemzeti vagyon, közös kincs, éppen ezért szigorúbb sokkal a szabályozás.” Emlékeztetett: előnyt élveznek a gazdálkodók, a helyben lakó gazdálkodók, a földhasználók, az elővásárlási jog érvényesüléséhez pedig a szerződéseket ki kell függeszteni, méghozzá elektronikus formában. A folyamat során – adásvétel esetében – ez 60 nap, ezt követően, ha nincs rá jelentkező, indul az engedélyezési eljárás, és ez után kerülhet bejegyzésre. Ha minden gond nélkül zajlik, ez még akkor is 4-5 hónapot igényel a szerződés aláírás után.
Az ügyvezető kitért arra is, hogy az értékbecslésnél hozzáadott értékként jelenik meg a többlet információ a földről. A leendő vevő meg tudja nézni, hogy maga a gazdálkodás és a nyilvántartott tábla egybe esik-e, vagy hogy a nyilvántartott minőségi osztályok valóban ott vannak-e. Az úgynevezett menedzsmentzónákat le lehet határolni, ami már a precíziós gazdálkodás előszobája lehet.
A szoftver használatával kapcsolatban jelezte: roppant egyszerű a program alkalmazása. A weboldalon online formulát kell kitölteni, ahol mindössze 2-3 adatot kell megadni a földre vonatkozóan. Megjegyezte: ha ezeket nem ismeri a megrendelő, az ügyfélkapun keresztül ingyen lekérheti a tulajdoni lapot, ahol megnézheti a termőföld műszaki adatait is. Emellett számlázási adatokat kell még megadni – folytatta –, a végén pedig bankkártyás átutalással lehet fizetni. A rendelés leadását követően munkanapokon 24 órán belül megérkezik az e-mail címére egy digitálisan aláírt, időbélyegzővel ellátott pdf-dokumentum.
A szolgáltatás árával kapcsolatban kifejtette: jelenleg kétféle szolgáltatás érhető el, az egyik az úgynevezett árkalkulátor, ami egyszerűsített termék, nem vesz figyelembe minden elérhető információt az adott termőföldről, és egy közelítő értéket, árat határoz meg. Ennek a díja kedvezőbb, nettó 10 ezer forint egységesen, azaz mérettől és egyebektől függetlenül. Mint mondta, általában azok a megrendelők szokták használni, akik örökösök egy hagyatéki eljárásban. Az osztatlan közös földtulajdon kapcsán emlékeztetett: a jogszabályalkotás iránya az, hogy az öröklés során ne aprózódjon a föld, egy tulajdonoshoz kerüljön, és ezzel ne termelődjön újra a probléma. A megegyezéshez pedig a pontos elszámolás elengedhetetlen – fűzte hozzá. Az árkalkulátor nem nevezhető értékbecslésnek, mert sok elem hiányzik belőle, az igazi földbirtok-értékelést a második változat jelenti, mert az összes felsorolt elemet tartalmazza. Ez már kellő megalapozottságot ad hivatalos eljárásokhoz, adásvételhez – mutatott rá.
Az online platformok használatához és a szoftverek felhasználóbarát jellemzőihez kapcsolódva Nagy János megjegyezte: állami oldalról az a tapasztalat, hogy bármelyik korosztályt nézve jól teljesítenek ezek a szoftverek, példa erre az agrártámogatások igénylése. Magyarországon 170 ezer regisztrált földműves vesz igénybe földalapú támogatást – idézte fel –, ennek beadása évek óta online módon történik. Noha a magyar gazdatársadalom meglehetősen elöregedett, az igénylések benyújtásával – vagy mezőgazdasági parcellaazonosító rendszer (MEPAR) használatával – nincsenek gondok. Ennek oka, hogy egyrészt felhasználóbarát a rendszer, másrészt a gazdák „rá vannak kényszerítve” ennek használatára, hiszen csak így tudják benyújtani a kérelmet. De ezt a tapasztalatot erősíti a Nemzeti Földügyi Központnál (NFK) az idei évtől üzembe helyezett Elektronikus Pályázati Rendszer (EPR), ahol 15 500 meghirdetett ingatlanra több mint 13 000 ajánlat érkezett. Kizárólag elektronikus módon történt a pályázat, és az ajánlattevők a legkülönbözőbb korosztályokból kerültek ki. Az említett földértékesítések éppen a koronavírus-járvány közepén történtek, a személyes kontaktus nélküli vételi ajánlatok megtétele ugyanakkor nagyon jól működött és bevált – tette hozzá.
A harmadik, hamarosan bevezetésre kerülő nagy digitális fejlesztés pedig éppen az osztatlan közös földtulajdon megosztásához kapcsolódik – hívta fel a figyelmet. Az „osztószoftvert” a magyar állam ingyenesen minden érintett rendelkezésére bocsátja, illetve az ügyvédek számára is elérhető, 2021. január 1-jétől. A rendszer felhasználóbarát, aktuális adatokkal dolgozik és minden releváns információt tartalmaz – részletezte. A várakozások szerint ez könnyen elérhető és használható szoftver lesz a potenciálisan mintegy 3,5-4 millió érintett ember számára. „A digitális megoldásoké a jövő – hangsúlyozta a helyettes államtitkár –, az időtényező miatt, a társadalom elvárása miatt, de az államigazgatás sem tud másfele haladni.” Megjegyezte: az osztatlan közös földtulajdon megszüntetésének folyamatában jelenleg legalább 500 napot vesz igénybe egy ingatlan megosztása.
Nagy János emlékeztetett, az Agrárminisztérium részéről az utóbbi időben a főbb fejlesztés az EPR volt, a továbbiakban pedig ennek felhasználói körét és lehetőségeit szeretnék bővíteni. Az állami földértékesítés mellett a földhaszonbérleti pályázatokat is ebbe a rendszerbe kívánják terelni, de ugyanígy az önkormányzatok számára is kinyitni, amikor egy szociális földprogramra, közfoglalkoztatási programra pályáznak. De ide tartozhat majd a vagyonkezelési szerződések megkötése is – fűzte hozzá. A helyettes államtitkár megerősítette: július 1-jétől a hirdetmeny.magyarorszag.hu oldalon kell kötelezően közzétenni 60 napra valamennyi termőföld adásvételi szerződését, és ez az időtartam fog számítani az elővásárlási jogok gyakorlása szempontjából. A helyi hirdetőtáblán közzétett hirdetménynek már nem lesz jogi relevanciája – jegyezte meg, kiemelve azt is, hogy a kötelező internetes közzététel a transzparenciát szolgálja, és a megoldásnak az adatbiztonság szempontjából is nagy jelentősége van – hívta fel a figyelmet.
Kitért arra is, hogy nagyon sok a pozitív tapasztalat az önkormányzatok esetében az online felületek használatát illetően. Náluk olyan szakrendszerek működnek – magyarázta –, amelyek országos nyilvántartásokhoz online módon, folyamatosan kapcsolódnak, így az online kifüggesztés sem jelent semmilyen gondot.
Nagy János az állami földek vásárlásakor kialakuló versenyhelyzetről szólva megemlítette, hogy Magyarországon a földpiac egyik legnagyobb befolyásolója az NFK, és a tapasztalatok szerint, ha valaki számára nagyon fontos egy adott föld – ugyanakkor hátul helyezkedik el az elővásárlási rangsorban –, akár a meghirdetett ár többszörösét ajánlja – ami a helyben élők számára akár irreálisnak is tűnhet –, s ez elindít egyfajta árversenyt. Megjegyezte: állami földek esetében a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (NAK) korlátozó joga az ilyen vásárlásoknál nincs meg.